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    2016年,房地產企業公司債的大量發行,使得上市房企的融資成本下降很快,而且他們大多完成了一輪低息債務對高息債務的置換,并且3到5年間房地產公司融資還本壓力減小,但隨著政策的變化,監管層嚴控資金流向過熱的房地產行業。

    銀行信貸、公司債發行都悄然收緊,而據21世紀經濟報道記者采訪,境外發債、信托融資等方式卷土重來,房地產企業融資成本上升已成定局。隨著調控深入房地產消費回歸理性,房地產行業如何應對成本上升和政策調控雙重壓力,何去何從值得觀察。

    某信托公司人士認為,信托的高融資成本在近兩年開始下降,相比其他融資形式受到的限制較小。從信托業協會發布的數據來看,去年四季度開始房地產業務回歸信托趨勢已經較為明顯。

    2016年的房地產市場陰晴不定。

    回顧2016年,前三季度伴隨政府“去庫存”帶來了市場流動性寬松勢頭,低成本融資渠道打開,房地產企業普遍通過債券等形式置換高息負債,以降低整體融資成本。

    然而在市場出現明顯分化的形勢下,從第四季度起因調控政策升級導致房地產市場資金面明顯收緊,房企融資渠道收窄。但在債務壓力之下,融資對于房企來說仍然迫在眉睫。

    房地產企業2016年的融資成本發生了哪些變化,接下來又將如何繼續融資,近期陸續發布的2016年報是一個較為完整的觀察窗口。

    而在2017年信托、海外債券或將成為房企“補血”重要渠道。

    綜合成本普降0.5-1.5個百分點信托下降最快

    截至2017年4月初,近半數上市房企已披露2016年報,A股上市房地產公司中共有61家發布2016年報,主要業務位于內地的香港上市房企約70家發布年報。

    在年報中利息支出主要反映地產企業的融資成本支出,總體來看,A股已發年報的上市公司中,47.5%利息支出相比2015年有所下降,這些公司中絕大部分帶息債務一項同比增長。

    例如陸家嘴集團,2016年利息支出同比下降9.85%,帶息債務則同比增長95%。據其年報披露,2016年綜合加權平均資金成本為4.39%,比2016年下降了0.87個百分點。

    融資成本下降是行業的普遍現象。觀察幾家重點房企披露的信息,資金成本普遍下降超過0.5個百分點,融創地產、新城控股、萬通地產等公司平均資金成本下降更達到1.5個百分點左右。

    從部分公司年報披露的信息中還可以看到不同融資方式的成本變化。其中銀行貸款的成本升降不一,信托等資管類融資成本下降最為明顯。

    例如華夏幸福在年報中銀行貸款、公司債、信托資管等三種形式融資規模情況,2016年與2015年結構變化明顯。2016年三者比例分別約為29%、46%、25%;2015年對應比例為27%、16.5%、56.5%??梢钥吹姐y行貸款比例變化不大,公司債則取代信托和資管成為最主要的融資手段。

    三種融資形式對應的成本上,公司債平均利息成本從2015年的5.42%下降至5.2%,信托資管從2015年的9.6%下降至9.37%,銀行貸款成本則有所上升,從2015年的5.25%上升至6.04%,上升了79個基點。

    中糧地產同樣對融資途徑進行分類披露。其并未在2016年選擇大量發行債券融資,融資途徑中銀行貸款成本上限略降,區間為4.35%-9.5%,上限較2015年下降0.5個百分點。信托降幅明顯,成本區間從2015年的5.23%-8.5%到2016年基本穩定在6%。由于這個原因,中糧地產信托融資余額增長81%。

    總結來看,地產企業融資成本普遍降低,最主要的原因是2016年公司債市場的開閘之后,大量發行低息債券來置換高成本債務,也借此機會獲得更多融資。

    如恒大地產發行總額100億元境內公募債,42億元境內私募債,以長債置換短債,低息債置換高息債優化債務結構。融創同樣采用發行225億低成本境內公司債及ABS,替換了歷史高成本融資。

    與融資成本降低相隨的是融資量上漲。已發布年報的61家A股上市房企2016年帶息債務總額約7840億元,同比增長16.43%;利息支出271億元,同比增長14.7%。

    多渠道受限融資成本回升

    然而利好時間短暫。海通證券統計,2016年四季度地產債券發行量和凈融資額僅為三季度的30%,2016年11月以來,地產公司債僅發行29只,今年2月以來則是處于“零發行”狀態。自2016年11月以來申報的地產公司債,至今無一例獲準發行。

    2017年地產融資將何去何從?

    首先梳理一下各類融資方式,目前銀行開發貸、基金券商等同類資管、公司債、住房尾款ABS是受政策限制較大的方式。

    但近日,交易所市場AA+評級地產公司發行以購房尾款為基礎資產的ABS已經獲得監管機構放行。

    另外資產證券化方面青海網站建設問答 ,一位地產投資經理認為,基礎資產為核心城市優質物業的商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)和類REITs產品可能得到快速發展。

    其余方式中,回歸信托或是趨勢之一。據了解某大型信托公司2017年已經進行公司戰略調整,房地產業務重回業務重點。

    該公司一位業務人士認為,信托的高融資成本在近兩年開始下降,相比其他融資形式受到的限制較小。從信托業協會發布的數據來看,去年四季度開始房地產業務回歸信托趨勢已經較為明顯。

    信托業協會統計,截至2016年末,信托資產中約1.43萬億投入房地產業,較15年末的1.29萬億元新增了1400億元。而在2016年三季度末,信托資金投向房地產業的規模為1.35萬億,因此去年四季度信托資金投入房地產的規模新增約800億元,而去年前三季度合計新增僅約650億元。

    地產融資收緊以來,海外債券開始升溫。海通證券統計,2017年以來內地房企共成功發行海外債券13只,累計金額達到46.4億美元,較2015年1-2月總額多出一倍。但人民幣匯率波動,美元進入加息周期,海外發債成本已經開始回升。如果增加海外債券融資比例,房地產企業融資成本可能相應推高。

    2017年到目前,房地產融資成本回升已經有所顯現?!凹s有0.5%的回漲?!币晃蛔龇康禺a業務的資管人士反饋,“現在的上漲還不明顯,主要原因是整體成本的上漲,資金端收緊和貨幣政策變化的原因占大頭?!?/p>

    在該人士看來,現在拿地受限,增量項目減少,房企去年大規模融資后資金寬裕,融資需求暫時還不會大規模的體現。一些存量到期融資還可以繼續滾動,預計2018年會呈現緊張。


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